Самовольная постройка — сооружение, возведенное без получения разрешения на строительство. Незаконно построенные здания не всегда подлежат обязательному сносу. Часто застройщик может отстоять свои права собственности в судебном порядке. Такие дела имеют множественные риски, финансовые и временные затраты для истца.
Что признается самовольной постройкой?
Гражданский Кодекс Республики Казахстан относит к самовольным постройкам любые недвижимые сооружения построенные:
- на земле, входящей в собственность государства;
- на участке, документально не принадлежащему застройщику;
- без разрешения на возведение в данной местности, согласно правилам земельного кодекса Казахстана.
Если застройщик не знал или в силу причин не мог знать об запрете на строительство, сооружение не считается незаконно построенным. Если этот факт будет доказан в суде, то обвинение о незаконности будет снято.
Что можно отнести к самовольной постройке?
- Строительство на сданном в аренду участке, без согласия владельца.
- Возведение зданий на земле, переданной в безвременное пользование застройщику без право на строительство.
- Постройка противоречит прямому назначению земель — возведение сооружений на территории охраняемого заповедника, лесного фонда, частной собственности, мест государственного назначения.
- Перед началом работ не были получены документы для получения разрешения на строительство.
- Сооружения возведенные с нарушением технических регламентов, норм безопасности, местных строительных нормативов по благоустройству, планированию и т.д.
Процесс постройки сооружений всегда должен соответствовать законодательству государства. Во всех остальных случаях постройка признается незаконной. И требует регистрации права собственности через суд или немедленного сноса.
Для чего нужно узаконить самовольную постройку?
Застройщик, осуществивший незаконное строительство, не может дарить, сдавать в аренду, продавать и совершать любые сделки с объектом недвижимости. Любые здания, не имеющие документы для получения разрешения на строительство, за счет виновного подлежат полному сносу. Все издержки судебного разбирательства оплачиваются виновной стороной.
Что нужно сделать, чтобы узаконить незаконную постройку?
Для легализации незаконно построенной недвижимости необходимо признание права собственности. Его можно получить только через суд, необходимо будет предоставить следующие документы:
- подтверждающее право на землю, разрешающее строительные работы на данном участке. Если место постройки относится к землям целевого назначения или арендованному участку — узаконить постройку будет невозможно;
- экспертиза проектов, изыскательные работы — наличие проектных документов ускорит процесс признания права собственности;
- подтверждения безопасности возведенного здания — не причиняет ли постройка угрозу жизнедеятельности граждан, не создает препятствия для проезда, не нарушает экологию и т. д. Безопасность объекта устанавливается в ходе судебной экспертизы;
- документы, наглядно доказывающие соответствие постройки градостроительному плану. Сюда могут входить любые подтверждения, которые можно предъявить суду для положительного решения дела. Например, непрерывное и открытое владение самовольной постройкой более 15 лет — показывает силу давности. И если объект соответствует нормам безопасности Республики Казахстан, то суд, принимая во внимание добросовестность застройщика, может смягчиться в его пользу. Или при доказательстве существования постройки и предоставления паспорта объекта, кадастрового плана, сумм сметных расчетов — в суде такие документы часто оказывают положительное влияние на решение.
Соблюдение каких условий необходимо чтобы ваше незаконное строение можно было узаконить и зарегистрировать?
Получение разрешения на строительство для незаконно построенного здания выдается только судом РК. Правила получения разрешения на строительство дают возможность застройщику с согласия владельца участка узаконить объект, с выплатой компенсации пострадавшей стороне. Иногда незаконно возведенное здание признается судом за владельцем земли и тогда застройщику возмещаются все расходы на строительство.
Признать права собственности незаконной постройки нельзя, если земля принадлежит государству, находится на территории природно-охранной зоны, нарушает права физических и юридических лиц, создает угрозу жизнедеятельности. Как правило, суд отклоняет регистрацию права собственности и постройку сносят за счет виновной стороны. Если здание возведено на государственной земле, то оно передается в коммунальную собственность населенного пункта. Сумму возмещения расходов на строительство, выплачиваемую застройщику, определяет суд.
При возведении незаконной постройки или узаконивании имеющейся следует помнить, что судебные тяжбы часто решаются положительно для застройщика. Но для гарантированного результата лучше обратиться к специалистам по вопросу регулирования незаконных построек.